Balkonsanierung, wann zahlt der Sondereigentümer

Balkonanlagen sind nicht immer von der Gemeinschaft instand zu halten

Im Rahmen einer Balkonsanierung kann es zu der Frage kommen, ob ein Sondereigentümer allein die Kosten der Instandsetzung der konstruktiven Bestandteile des Balkons tragen muss. Dies ist besonders dann strittig, wenn die Instandhaltungsobliegenheiten der Sondereigentümer nicht gesondert vereinbart wurden und die Balkone fälschlicherweise als Sondereigentum in der Teilungserklärung (TE) aufgeführt sind.

Solche Vereinbarungen in der Teilungserklärung verstoßen gegen § 5 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) und sind daher unwirksam. Es ist jedoch in der obergerichtlichen Rechtsprechung anerkannt, dass eine solche nichtige Bestimmung der Teilungserklärung gemäß § 140 BGB umgedeutet werden kann. Diese Umdeutung hat zum Ziel, dem Willen der Wohnungseigentümer, der rechtsgeschäftlich erklärt wurde, in einer anderen Form Geltung zu verschaffen.

Gemäß den gesetzlichen Vorschriften der §§ 21, 16 Abs. 2 WEG, die die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, handelt es sich um dispositives Recht. Das bedeutet, dass in der Teilungserklärung eine abweichende Regelung getroffen werden kann. So auch hinsichtlich der Kostentragungslast. Bei dieser Prüfung muss der objektive Sinn des im Grundbuch Eingetragenen sowie der Regelungen aus § 14 WEG berücksichtigt werden, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergeben. Umstände außerhalb der Urkunde und der rechtlichen Grundlage bleiben unberücksichtigt.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass die Kosten für die Sanierung eines Balkons, selbst wenn er zum Gemeinschaftseigentum gehört, nicht immer von allen Wohnungseigentümern gemeinsam getragen werden müssen. Es kann durchaus sein, dass die Teilungserklärung eine andere, abweichende Regelung vorsieht, die dann auch gilt.